وظایف مدیر یا هیات مدیره در اداره امور مجتمع های مسکونی

      به موجب ماده 14 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلا تکلیفی نگردد .

درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد ، (‌ماده  16  آئین نامه و تبصره یک آن )

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئین نامه )

      مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئین نامه  )‌

      مدیر یا مدیران امین شرکاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، تفویض  نمایند .   ( ماده 19آئین نامه )

       به موجب ماده 8 قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.

      علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات کامل مدیر  یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:

آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها

      از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یک اجتماع کوچک ویا جامعه به عنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرکهائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است.

      علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد:

مجمع عمومی مالکین -  در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد.

      با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب مالکین درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گر دد.

آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها ( با اصلاحات بعدی )(*1)

   روزنامه رسمی شماره: 6541-314/1346     شماره و تاریخ ابلاغ  : 5210 – 28/3/1346

بخش اول – قسمتهای ساختمان

فصل اول- قسمتهای اختصاصی

ماده 1- قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک تعیین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها وپارک ها متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود و طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم – قسمتهای مشترک

ماده 3- قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره – گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکاء ملک است هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد ویا از آن قسمتها عبور نماید.

قانون تملک آپارتمانها

روزنامه رسمی شماره 6761 - 18/2/1347   شماره و تاریخ ابلاغ : 4/534 – 9/2/1347

      ماده 1 – مالکیت در آپارتمانهای  مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قمست است:

مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک .

     ماده 2 – قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد بطورکلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده شده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

      ماده 3 – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتیکه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

      ماده 4 – حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. (*1)

      تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون،میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.

      تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

       تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

اساسنامه مجتمع مسکونی اقاقیا

فصل اول – مقدمه

موضوع – نام – مرکز– مدت

ماده اول – موضوع و نام

 این اساسنامه به منظور حفظ و اداره آپارتمانها و قسمتهای مشترک ساختمانهای مجتمع مسکونی اقاقیا  (شامل آپارتمانها، پارکینگها، فضای سبز و همچنین تاسیسات و متعلقات و ملحقات مربوط به آن) بنام مجتمع مسکونی اقاقیا  تنظیم می‌گردد. که از  این پس در این اساسنامه به طور اختصار مجتمع نامیده خواهد شد. اعضای مجتمع مکلف به رعایت مفاد این اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی و هیئت مدیره خواهند بود .

ماده دوم – آدرس مجتمع

  آدرس مجتمع در بابل – موزیرج می باشد .

ماده سوم – مدت مجتمع

  مجتمع از تاریخ                 به مدت نامحدود تشکیل می شود .

ماده چهارم – اعضاء مجتمع

  مالک هر آپارتمان عضو مجتمع بوده و دارای کلیه حقوق مالکیت و متعهد به اجرای کلیه تکالیف مندرج در این اساسنامه و قوانین و مقرارت مربوطه می‌باشد، مالک هر آپارتمان دارای حق یک رای در مجامع خواهد بود.