اساسنامه مجتمع مسکونی اقاقیا

فصل اول – مقدمه

موضوع – نام – مرکز– مدت

ماده اول – موضوع و نام

 این اساسنامه به منظور حفظ و اداره آپارتمانها و قسمتهای مشترک ساختمانهای مجتمع مسکونی اقاقیا  (شامل آپارتمانها، پارکینگها، فضای سبز و همچنین تاسیسات و متعلقات و ملحقات مربوط به آن) بنام مجتمع مسکونی اقاقیا  تنظیم می‌گردد. که از  این پس در این اساسنامه به طور اختصار مجتمع نامیده خواهد شد. اعضای مجتمع مکلف به رعایت مفاد این اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی و هیئت مدیره خواهند بود .

ماده دوم – آدرس مجتمع

  آدرس مجتمع در بابل – موزیرج می باشد .

ماده سوم – مدت مجتمع

  مجتمع از تاریخ                 به مدت نامحدود تشکیل می شود .

ماده چهارم – اعضاء مجتمع

  مالک هر آپارتمان عضو مجتمع بوده و دارای کلیه حقوق مالکیت و متعهد به اجرای کلیه تکالیف مندرج در این اساسنامه و قوانین و مقرارت مربوطه می‌باشد، مالک هر آپارتمان دارای حق یک رای در مجامع خواهد بود.

فصل دوم – تشکیلات اداری

ماده پنجم – ارکان اداره مجتمع

  ارکان اداره مجتمع عبارتند از مجامع عمومی (عادی و فوق العاده) – هیئت مدیره و بازرسان .

ماده ششم – مجامع عمومی

مجمع عمومی از اجتماع مالکین واحدهای مسکونی تشکیل می‌گردد، و درصورتی که هر واحد مسکونی دارای چند مالک باشد مالکین، یک نفر نماینده از بین خود برای شرکت در مجمع عمومی تعیین خواهند نمود.

تبصره 1 : هریک از مالکین واحدهای مسکونی می‌توانند به شخص دیکری وکالت کتبی معتبر برای شرکت در جلسات عمومی بدهند. مالک صغیر یا غیر رشید بوسیله  قیم یا نماینده قانونی خود در جلسات شرکت می‌نماید. هر فرد می‌تواند وکالت  2  نفر را بپذیرد.

تبصره 2 : منظور از وکالت نامه معتبر وکالت نامه کتبی است که در دفتر خانه اسناد رسمی و یا دفتر مجتمع و در حضور یکی از اعضای هیئت مدیره تنظیم و امضای موکل توسط عضو مزبور تائید شده باشد.

تبصره 3 : افرادی که دارای دو یا چند واحد مسکونی می‌باشند، به تعداد واحدهای مسکونی خود صاحب رای هستند .

تبصره 4 : مستاجرین یا  رهن کنندگان واحدها به وکالت مالک می‌توانند درجلسه حاضر شوند.

ماده هفتم – انواع مجامع عمومی

  مجامع عمومی مجتمع بر دوگونه است:

1-   مجامع عمومی عادی

2-   مجامع عمومی فوق العاده

ماده هشتم – مجمع عمومی عادی ، طریقه دعوت

  بنا به دعوت رئیس هیئت مدیره مجتمع در اردیبهشت ماه هرسال در محل تعیین شده قبلی تشکیل می‌گردد، دعوت به شرکت در مجامع به وسیله دعوتنامه کتبی که لااقل پانزده روز قبل از تشکیل مجمع جهت مالکین ارسال خواهد شد، بعمل می‌آید. در دعوت نامه علاوه بر روز و ساعت و محل جلسه، دستور جلسه نیز بایستی قید گردد. دعوت نامه به آدرس واحد در مجموعه ارسال خواهد شد مگر مالک آدرس دیگری را ارائه کرده باشد. همچنین یک نمونه دعوت نامه در تابلو اعلانات مجتمع نصب خواهد شد.

ماده نهم – حد نصاب در مجمع عمومی

      برای رسمیت یافتن مجمع عمومی حضور بیش از نصف مالکین  واحدهای مسکونی مجموعه و یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است و درصورت عدم حصول اکثریت، جلسه مجدد با هر تعداد، حداکثر پانزده روز بعد تشکیل خواهد شد که در این جلسات تصمیمات با تصویب اکثریت حاضر در جلسه معتبر خواهد بود.

ماده دهم - تصمیمات در مجامع

   تصمیمات در مجامع عمومی با اکثریت آرای مالکین واحدهای مسکونی حاضر در جلسه به شرط به حد نصاب رسیدن تعداد ، معتبر خواهد بود .

ماده یازدهم - مجمع عمومی فوق العاده

   مجمع عمومی فوق العاده در هرموقع بنا به دعوت هیئت مدیره یا بازرس و یا به درخواست بیش از بیست درصد کل مالکین آپارتمانهای مسکونی تشکیل می‌گردد. در این صورت طریقه دعوت و حصول اکثریت و رسمیت جلسه طبق مواد 9 و10 این اساسنامه خواهد بود. 

ماده دوازدهم - ترتیب اداره جلسات مجمع عمومی

  از بین اعضاء حاضر در جلسه یک نفر بعنوان رئیس و دو نفر بعنوان ناظر و یک نفر بعنوان منشی به رای اکثریت اعضاء حاضر در جلسه جهت اداره موقت آن جلسه انتخاب می‌شوند.

ماده سیزدهم – حقوق و وظایف مجامع عمومی عادی

  حقوق و وظایف مجامع عمومی عادی عبارت است از :

1-13 : تعیین هیئت مدیره شامل پنج نفر عضو اصلی و دو نفر عضو علی‌البدل برای مدت 1 سال .

تبصره 1 : علاوه بر مالکین، اشخاص زیر نیز می‌توانند داوطلب عضویت در هیئت مدیره شوند .

       الف- ولی یا قیم مالکین صغیر یا غیر رشید .

        ب- نزدیکان درجه یک مالکین در صورت  ارائه وکالت نامه و ساکن بودن در شهر بابل.

تبصره 2 : تا زمانی که هیئت مدیره جدید انتخاب و معین نشده‌اند اعضای قبلی در سمت خود انجام وظیفه خواهند نمود و هیئت مدیره جدید بعد از انتخاب موظف است ظرف مدت حداکثر پانزده روز نسبت به تبادل اسناد و مسئولیت خود اقدام نماید و هیئت مدیر ه سابق موظف به تحویل سمت و مدارک مربوطه است.

2-13 : انتخاب یکنفر بعنوان بازرس اصلی و یک نفر بازرس علی البدل برای مدت یکسال.

3-13 : رسیدگی و تائید صورتهای مالی سال گذشته.

4-13 : تائید و تصویب برنامه فعالیت‌ها و بودجه پیشنهادی هیئت مدیره برای مدت یکسال مالی که از اول فروردین شروع وآخر اسفند ماه سال به پایان می‌رسد. سال اول مالی از تاریخ افتتاح حساب بنام مجتمع در یکی از بانکها لغایت پایان اسفند همان سال می باشد .

5-13 : اتخاذ تصمیم برای انجام کارهای لازم در جهت زیبا سازی محیط و تامین رفاه عمومی.

6-13 : اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته جهت نوسازی و بازسازی تاسیسات و ساختمانها و انجام هزینه‌های سرمایه‌ای بر اساس پیشنهادات هیئت مدیره.

7-13: طرح و تصویب پرداخت پاداش به هر یک از افرادی که در اداره امور مربوط به مجتمع خدمات شایان انجام داده‌اند.

7-14: تصویب اساسنامه و تغییر و اصلاح آن به پیشنهاد هیئت مدیره یا بازرس و یا درخواست کتبی و امضا شده حداقل 20% مالکین.

ماده چهاردهم- تصمیماتی که در مجامع عمومی مطابق مقرارت این اساسنامه اتخاذ می‌گردد نسبت به مالکین غایب و مخالف نیز نافذ ولازم الرعایه می‌باشد.

ماده پانزدهم – بحث درباره موضوعات خارج از دستور جلسه در مجامع عمومی ممنوع است مگر اینکه بصورت پیشنهاد کتبی، ده روز قبل از جلسه مجمع به دفتر هیئت مدیره ارائه شده تا در صورت تصویب در دستور جلسه درج شود.

ماده شانزدهم – حقوق ووظایف مجمع عمومی فوق العاده

   حقوق ووظایف مجمع عمومی فوق العاده عبارت است از :

1-16 : هرگونه تغییر یا اصلاح مواد اساسنامه .

2-16 : سایر اموری که مطابق این اساسنامه از وظایف مجمع عمومی عادی نمی‌باشد و در دستور جلسه مجمع عمومی فوق العاده قید گردیده باشد .

ماده هفدهم – طرز تشکیل هیئت مدیره

  هیئت مدیره در نخستین جلسه، از بین اعضاء اصلی خود، رئیس، نایب رئیس، مدیر مالی و یک نفر را به سمت دبیر با اکثریت آراء انتخاب می‌نمایند. ریاست جلسات هیئت مدیره با رئیس و در غیاب او با نایب رئیس خواهد بود. تهیه و تنظیم صورتجلسه هیئت مدیره بعهده دبیر می باشد .

ماده هیجدهم – رسمیت جلسات و اعتبار تصمیمات

  هیئت مدیره حداقل پانزده روز یکبار تشکیل جلسه خواهد داد و جلسات فوق العاده نیز به هنگام ضرورت بنا به دعوت رئیس یا نایب ریئس یا مدیر مالی تشکیل می‌گردد. رسمیت جلسات با حضور اکثریت اعضاء اصلی هیئت مدیره بوده وکلیه تصمیمات متخذه با رای سه موافق معتبر خواهند بود .

تبصره 1 : کلیه اوراق و اسناد تعهد آور و بهاء دار و چکهای صادره از حساب جاری با دو امضاء از سه امضاء رئیس ، نایب رئیس و مدیر مالی با مهر مجتمع معتبر خواهد بود.

ماده نوزدهم – اعضای علی البدل هیئت مدیره

  در صورت فوت یا استعفاء و یا غیبت یک یا دونفر از اعضاء اصلی (غیبت بدون عذر موجه بیش از سه بار متوالی و شش جلسه متناوب) عضو علی البدل مقدم یا هردو عضو علی البدل، جانشین عضو اصلی خواهند گردید. و به دعوت رئیس یا نایب رئیس و یا مدیر مالی در جلسات هیئت مدیره شرکت خواهد نمود. در صورت بروز موارد فوق برای بیش از 2 عضو هیئت مدیره، باید جهت انتخاب هیئت مدیره جدید مجمع عمومی فوق العاده تشکیل گردد.

ماده بیستم – اختیارات و وظایف هیئت مدیره

  1-20 : تعیین یک نفر اعم از حقیقی یا حقوقی به عنوان مدیر اجرایی ساختمان با انعقاد قرارداد و تعیین حق الزحمه و تفویض اختیارات لازم جهت اداره مجتمع .

  2-20 : نظارت برعملیات مدیر اجرایی مجتمع.

  3-20 : تهیه گزارش لازم در خصوص عملیات انجام شده ظرف یک سال و پیشنهاد برنامه و بودجه برای سال بعد .

4-20 : دعوت مجامع عمومی اعم از عادی و یا فوق العاده و تهیه دستور جلسات و تنظیم پیشنهادات .

5-20 : تعیین و انتخاب وکیل دعاوی برای انجام امور حقوقی مجتمع با انعقاد قرارداد و تفویض اختیارات لازم و پرداخت حق الوکاله در صورت لزوم .

6-20 : برکناری و لغو قرارداد استخدامی مدیر اجرایی مجتمع .

7-20 : انعقاد قراردادهای لازم جهت نگهداری و بهره برداری از کلیه تاٌسیسات و تجهیزات بخش مسکونی با رعایت حقوق و منافع مالکین .

8-20: نظارت بر حسن اجرای مصوبات مجمع عمومی

ماده بیست و یکم - وظایف مدیر اجرایی

1-21 : مدیر اجرایی به کلیه امور جاری مجتمع رسیدگی نموده و یک الی دو ماه قبل از تاریخ تشکیل  مجمع، گزارش عملکرد سالانه مالی و اجرایی را تنظیم و برای ارائه به مجمع عمومی به هیئت مدیره تسلیم خواهد نمود تا پس از بررسی لازم، ترازنامه سالیانه توسط مدیر مالی تنظیم گردد.

2-21 : مدیر اجرایی ساختمان موظف است کلیه امور اداری و جاری مجتمع مسکونی را برطبق مقرارت و مصوبات هیئت مدیره و مفاد این اساسنامه انجام دهد .

3-21 : اجرای قانون تملک آپارتمانها وآئین نامه‌های مربوطه (که توسط هیت مدیره تهیه و در اختیار وی قرار می‌گیرد) و تنظیم مقرارتی که در اجراء قانون مزبور باید به تصویب هیئت مدیره برسد .

4-21 : سعی و مراقبت در تنظیم و برقراری روابط اجتماعی و اصول اخلاقی که بین مالکین و ساکنین مجموعه باید موجود باشد و همچنین رفع مشکلات و مناقشات احتمالی بین آنان .

5-21 : تهیه و توزیع دستورالعمل های لازم برای بهره برداری از تاسیسات فنی داخل آپارتمانها و مراقبت‌هائی که برای حسن استفاده از آن با کسب نظر هیئت مدیره باید مراعات شود .

6-21 : تهیه و تنظیم ضوابط و مقرارتی که برای حفظ و مراقبت و بهره برداری صحیح از فضاهای مشترک ضروری به نظرمی رسد. این مقرارت پس از تصویب هیئت مدیره قابل اجرا خواهد بود .

7-21 : مطالبه و مراقبت در وصول حق السهم مالکین از بابت هزینه های مشترک و عمومی بر اساس مصوبات مجامع عمومی و باتوجه به قانون تملک آپارتمانها وآئین نامه‌های مربوط به حساب مجتمع .

8-21 : سعی در حفظ حقوق اختصاصی مالکین و همچنین اتخاذ تدابیر لازم برای استفاده عموم مالکین از فضاهای مشترک و قسمتهای عمومی .

9-21 : تهیه و تنظیم دفاتر لازم برای ثبت فهرست مالکین و ساکنین و همچنین برگهای حضور در مجامع و انجام کلیه امور اداری مجتمع .

10-21 : نظارت برحفظ، نگهداری، نظافت، تعمیر و ترمیم فضاها و قسمتهای مشترک شامل : راهروها - پارکینگهای عمومی و خصوصی – پشت بامها - محوطه فضای سبز و ورودیهای اصلی و ورودیهای آسانسورها و سایر قسمتهای ساختمان که بطور اختصاصی به کسی تعلق نداشته باشد .

11-21 : نظارت بر کار بهره برداری، نگاهداری و سرویس تاسیسات فنی عمومی مجموعه شامل : موتورخانه و ضمائم آن - مراکز حرارتی – مرکز تهویه مطبوع – شبکه آب سرد وگرم – شبکه فاضلاب وآب باران- شبکه آبرسانی – شبکه برق وتلفن – موتورهای اضطراری و ایستگاه آتش نشانی و سایر تاسیسات فنی که در اماکن غیراختصاصی کار گذاشته شده است .

12-21 : تهیه و تنظیم برنامه کار و ایجاد قراردادهای لازم به منظور انجام وظایف مندرج در بندهای فوق و همچنین قرارداد بیمه کلی ساختمان براساس قانون تملک آپارتمانها درحدود اختیاراتی که در صورت لزوم از طرف هیئت مدیره به او تفویض می‌شود .

13-21 : تهیه و تدوین برنامه‌های لازم برای خرید و انبار کردن قطعات یدکی مورد نیاز تاسیسات فنی طبق اصول و قوائد فنی و پس از تصویب هیئت مدیره .

14-21 : انتخاب و معرفی کارکنان لازم به هیئت مدیره و تعیین حدود وظایف ومسئولیتهای هر یک .

15-21 : مکاتبه و مراجعه به مجتمعهای دولتی و شهرداری و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر برای حل و فصل مسائلی که منافع عموم مالکین مجموعه مربوط باشد .

16-21 : راهنمائی مالکین یا ساکنین و تشریک مساعی با آنها برای تعمیر وترمیم خرابیهای حاصله در قسمتهای اختصاصی (هزینه اینگونه تعمیرات بعهده خود مالکین خواهد بود.)

17-21 : انجام و اجرای کلیه اقدامات فوری برای مثال در مواقعی که حریق رخ دهد اعم از اینکه در قسمتهای اختصاصی یا عمومی باشد .

18-21 : اقدام به رفع اتفاقاتی که از نظر قطع آب و برق و غیره ممکن است در مجموعه رخ دهد .

19-21 : انجام سایر اموری که در بهبود امور حفاظت و نظافت و نگهداری و زیبا سازی مجموعه موثر باشد. با تصویب هیئت مدیره .

20-21 : مدیر اجرایی موظف است در پایان مدت قرارداد یا فسخ آن کلیه دفاتر و اوراق و پرونده‌های اداری و استخدامی مجتمع را به شخصی که از طرف هیئت مدیره تعیین می‌شود تحویل و مفاصا حساب دریافت نماید .

20-22: بایگانی تمام گزارشات سالیانه، ترازنامه سالیانه، مصوبات مجمع عمومی، تصمیمات جلسات هیئت مدیره و همچنین تمام قراردادها و مدارک مربوط به مجتمع.

 تبصره : درصورتی که مدیر اجرایی ساختمان شخص حقوقی باشد باید یک نفر را به نمایندگی تام الاختیار خود به هیئت مدیره معرفی نماید. نماینده مذکور حق ندارد بدون نظرهیئت مدیره اختیارات خود را به دیگری تفویض نماید و در نبود مدیر و یا مرخصی او، یک نفر از اعضاء هیئت مدیره با اطلاع مدیر و با تصویب هیئت مدیره بعنوان جانشین وی انتخاب می‌شود .

ماده بیست ودوم - تعهدات خارج از محدوده اختیارات مندرج در این اساسنامه تعهد شخصی مدیر تلقی می‌گردد و برای مجتمع الزام آور نمی‌باشد و به هیچ عنوان نباید مانع انجام وظایف وی در برابر مجتمع باشد.

ماده بیست وسوم – ترتیب دریافت هزینه ها

مدیر اجرایی ساختمان موظف است درابتدای هرماه سهمیه تعیین شده از هزینه های مشترک هریک از واحدهای مسکونی را بطور کتبی به نشانی قسمت اختصاصی ویا به نشانی تعیین شده از طرف مالک ارسال نماید . مالکین موظف به پرداخت سهمیه تعیین شده هر ماه تا پانزدهم همان ماه می باشند و در صورت امتناع مالک از پرداخت سهمیه خود مراتب بایستی مجددا بوسیله مدیر ساختمان بطور کتبی با ذکر مبلغ  قابل پرداخت و مهلت پرداخت به مالک ابلاغ گردد و در صورت امتناع مجدد مالک، مدیر ساختمان باید مراتب را به هیئت مدیره اعلا م نموده و پس از جلب موافقت هیئت مدیره مبادرت به تصمیم طبق قانون تملک آپارتمانها وآئین نامه های مربوط به آن بنماید .

ماده 10: درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه باذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.  هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتیکه مالک همچنان اقدام به تسویه حساب نکند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر و یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادرخواهد کرد.....

تبصره : دریافت‌های مجتمع بابت سهمیه مالکین از هزینه‌های مشترک و سایر درآمدهای احتمالی به حساب مخصوصی که با این منظور در یکی از بانکهای دولتی افتتاح می‌شود واریز گردیده و برداشت از این حساب فقط با امضای صاحبان امضائ مجاز مجتمع انجام خواهد گرفت. (مالکین در مقابل پرداختهای خود رسید دریافت خواهند نمود .)

ماده بیست وچهارم – وظایف بازرسان

بازرس نحوه انجام وظیفه هیئت مدیره و مدیر اجرایی ساختمان را رسیدگی نموده و نسبت به صحت صورت حسابها و ترازنامه‌های تسلیمی از طرف هیئت مدیره به مجمع عمومی اظهار نظر و گزارش لازم را تهیه می نماید .

تبصره 1 : تراز نامه مجتمع پس از تائید هیئت مدیره به بازرس تسلیم و بازرس پس از رسیدگی که حداکثر ظرف مدت پانزده روز انجام خواهد گرفت، گزارش لازم را تنظیم و به مجمع عمومی تسلیم خواهد نمود .

تبصره 2 : بازرس در هر موقع که لازم بداند می تواند به دفاتر حسابداری مجتمع مراجعه نماید .

ماده بیست و پنجم - بازرس علی البدل

 در صورت فوت یا استعفا و یا عدم امکان انجام وظیفه بازرس اصلی، بجای او بازرس علی البدل انجام وظیفه خواهد نمود .

فصل سوم – قسمتهای اختصاصی و مشترک مجتمع

  الف – قسمتهای اختصاصی

ماده بیست وششم – تعریف قسمتهای اختصاصی

قسمتهائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفا برای استفاده انحصاری هر مالک یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد که عبارتند از : اصل آپارتمان – انباری اختصاصی و پارکینگ اختصاصی که با شماره مشخص شده‌اند .

اهم قسمتهای اختصاصی عبارتند از :

1-26: کف و روکار و بطور کلی تمام پوششهای داخلی به استثنای قسمت های زیر کف و داخل سقف و زیرکار و روکار و همچنین پی‌های ساختمان.

2-26 : دیوارها و تیغه‌های داخلی با درها و احیانا پنجره‌های داخلی .

3-26 : تاسیسات داخلی شامل لوله کشی از محل انشعاب به داخل و قسمتی از دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و تاسیسات برق وتلفن و رادیو و تلویزیون مجاری مربوط که در داخل قراردارد .

4-26 : دستشوئی ها – حمام ها –  آشپزخانه ها و سرویسهای آن – قفسه‌ها و درهای داخلی مربوط به خود آپارتمانها وگنجه‌ها و جا رختیها .

ب – قسمتهای مشترک

ماده بیست وهفتم – تعریف قسمتهای مشترک

قسمتهائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد، قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی توان  حق انحصاری بر آنها قائل شد .

اهم قسمتهای مشترک عبارتند از :

1-27 : زمین محوطه شامل قسمتهائی که مستقیما زیر بنا قرار گرفته و یا بوسیله پایه و اسکلت ساختمانها به آن مربوط می‌گردد. اسکلت و سفت کاری بنا همچنین دیوارهای اصلی و پوششهای زیر کف و دیوارهائی که قسمتهای مختلف را از هم جدا می کند .

2-27 : سالن خارجی ساختمانها شامل کلیه دیوارها ونرده‌های خارجی محوطه ساختمان – تاسیسات خارجی مربوط به حفظ و نگهداری بنا و اشجار وگلها .

3-27 : هال ورودی - پله ها و پاگردها - راهروها و انباری‌های غیر اختصاصی و راهرو پارکینگ و سایر مکانهائی که مورد استفاده عمومی قرار می‌گیرد، فضای سبز داخلی و خارجی و حصارهای اطراف .

4-27 : دفاتر کار هیئت مدیره و مدیر ساختمان و سایر کارکنان مجتمع و اطاق‌های مربوط به نگهبان‌ها و سایر خدمه .

5-27 : درهای ورودی به محوطه زمین فضای همکف همراه با پاسیوها وورودی ساختمانها. قسمتهای عمومی پارکینگها - راهروها – پنجره‌های راهرو - آسانسورها و وسائل بالابرنده و متعلقات آنها و نیز کلیه پشت بامها .

6-27 : وسائل و تاسیسات عمومی شامل لوله کشی داخلی و خارجی برای آب و فاضلاب - ترانسفورماتور - دستگاه حرارت مرکزی - تهویه و لوازم مربوطه - دیگهای بخار - دستگاههای حرارت مرکزی و سرویس‌هائی که جهت استفاده همگانی تهیه شده است . کابلها وکابین‌هائی که دستگاههای مختلف در آن قرار دارند، وسائل تامین روشنائی - تلفن و وسائل خبری ( به استثنای دستگاههای تلفن اختصاصی ) - شیرهای آتش نشانی - رگولاتور گاز طبیعی – آنتن مرکزی تلویزیون وکنتورهای عمومی و بالاخره کلیه اماکن و وسائلی که کاربرد آن متعلق به عموم اعضاء مجتمع می باشد .

7-27: نمای ساختمان یعنی تمام قسمتهایی از ساختمان که از بیرون واحدها دیده می‌شود.

ماده بیست و هشتم - مالکیت قسمتهای مشترک

قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام مالکین است و هر مالکی به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود بطور مشاع در آن سهیم می باشد .

مالکیت مشاع در قسمتهای مشترک قابل فروش و واگذاری جداگانه نبوده و هیچیک از مالکین حق استفاده اختصاصی از آنها را حتی بطور موقت  نخواهند داشت .

تبصره : حق استفاده از فضاهای مشترک جزء لاینفک قسمت اختصاصی بوده و بنابر این در هنگام فروش و واگذاری یا اجاره یا اذن در استفاده از مساحت اختصاصی حق استفاده از فضاهای مشترک نیز باید ملحوظ گردد و صرف واگذاری واحد ساختمانی به شخص ثالث دلیل بر واگذاری کلیه حقوق مشاعی واگذارنده نسبت به قسمتهای اشتراکی می باشد .

فصل چهارم – حقوق و وظایف مالکین

ماده بیست و نهم – حقوق مالکین و وظایف آنها

مالک هر واحد ساختمانی ( آپارتمان ) حق استفاده کامل از آن واحد را دارد و بنا به میل و سلیقه خود می‌تواند قسمتهائی را که در اختیار دارد مورد استفاده شخصی قراردهد مشروط بر اینکه به حقوق سایر مالکین و یا منافع جمعی آنان و یا مالکیت مجتمع لطمه‌ای وارد نیاورد .

اهم حقوق و وظایف مالکین در قسمتهای اختصاصی و مشترک عبارتند از :

1-29 : ایجاد تغییرات در داخل ملک اختصاصی به میل خود مشروط براینکه دیوارهای اصلی و نمای ساختمان تغییر نکرده و به حقوق مالکیت دیگر مالکین متعرض نباشد .

2-29 : اجاره دادن واحد مسکونی به دیگری به صورت یکجا مشروط برملزم نمودن مستاٌجر به اجرای این اساسنامه و تسلیم رونوشت مصدق اجاره نامه به مدیر ساختمان و تعیین صریح و بدون ابهام نحوه پرداخت حق السهم. جق السهم مورد اشاره به عنوان طلب مجتمع از مالک واحد مسکونی تلقی می‌گردد و نامبرده موظف به تامین و پرداخت آن می باشد .

3-29 : انجام کلیه تعمیرات لازم در قسمت اختصاصی ( تعمیراتی که مستلزم تغییر قسمتهای مشترک باشد پس از کسب اجازه از مجمع عمومی با اطلاع مدیر اجرایی و زیر نظارت و مسئولیت مهندس یا معمار منتخب مدیر اجرایی انجام خواهد شد.)

4-29 : استفاده از کلیه وسائل و لوازم زندگی از قبیل وسائل خبری و سایر دستگاهها با رعایت مقررات شهری و پلیس به شرط عدم ناراحتی برای سایرین .

5-29 : رعایت کلیه مقررات و آئین نامه‌هایی که توسط هیئت مدیره تنظیم و ابلاغ خواهد شد.

ماده سی ام – نگهداری قسمتهای اختصاصی

  مالک هر واحد ساختمانی باید به هزینه خود ملک اختصاصی خود را نگهداری کرده و اشیائی را که در اثر کثرت استعمال فرسوده و یا از بین رفته‌اند تعویض نماید. به طوری که به استحکام و هماهنگی ساختمانها خللی وارد نیاید. در این زمینه مراقبت مستمر از سلامت شیرهای آب و در صورت خرابی اقدام فوری نسبت به تعمیر آنها به منظور جلوگیری از آب چکه و ریزش در کانالهای لوله‌کشی و همچنین  لزوم حفظ سکوت وآرامش توسط اعضاء خانواده و مهمانان و خدمت گزاران و نظایر آن را می‌توان نام برد .

ماده سی و یکم – مالک هر واحد ساختمانی ( آپارتمان ) نمی تواند عملی انجام دهد که نسبت به حق مالکیت سایر مالکین مجتمع تعارض حاصل نماید .

اینگونه اعمال عبارتند از :

1-31 : تغییر وضع نماها و نرده‌ها و درهای ورودی واحدها و بطور کلی آنچه به هماهنگی و زیبائی ساختمان ارتباط داشته باشد (از لحاظ جنس و شکل ) حتی اگر در ملک اختصاصی قرار گرفته باشد .

2-31 :  اجاره دادن قسمتی از یک واحد مسکونی ( آپارتمان ) .

3-31 : استفاده از واحد مسکونی به منظور ایجاد کارگاه – دفتر نمایندگی – خیاطی – آرایشگاه – مهمانخانه – محل کسب – کلاس رقص وآواز و موسیقی و نظایر آن و یا ایجاد مراکز خلاف اخلاق و نظم، چه بطور مستقیم وچه از طریق اجاره .

4-31 : تغییر رنگ آنچه مربوط به نمای ساختمان شده وگستردن اشیاء بد منظر در پنجره‌ها وروی نرده‌ها و یا نصب هر گونه علامت و یا نوشته .

5-31 : قراردادن اشیائی که وزن آنها بیشتر از تحمل کف باشد ، در قسمتهای اختصاصی یا عمومی .

6-31 : تقسیم یک آپارتمان به دو یا چند واحد و سکونت بیش از فضاهای محاسبه شده.

7-31 : ریختن آب آلوده و خاکروبه در ناودانها و مجاری که مخصوص این کار نباشد.

8-31 : مسدودکردن راههای عمومی – پله ها – باغچه‌ها و سایر گذرگاههای مشترک و همچنین قراردادن اشیائی که عبور و مرور را در اماکن مذکور  با اشکال مواجه کند .

9-31 : نگهداری مواد منفجره و موادآتش زا و هر گونه ماده دیگری که خطر انفجار یا آتش سوزی داشته باشد در آپارتمانها – انباریها – پارکینگ ها وسایر قسمتهای مجتمع .

10-31 : استفاده از وسائل برقی که نیاز به آمپر زیاد داشته باشد و اختلال در امر برق رسانی بوجود بیاورد.

11-31 : نگهداری اجناس و کالاهای بدمنظره یا آنچه جای زیاد اشغال کند مانند نفت و ذغال و هیزم. جابجائی وسائل باید در ساعات مناسب که برای همسایگان تولید مزاحمت نکند، صورت گیرد .

12-31: تغییر وضع انبار یا پارکینگ و یا تبدیل آن به محل کار و یا سکونت و همچنین دیوار کشی آنها .

13-31 : استفاده اختصاصی از پشت بام‌ها به هر منظور .

ماده سی ودوم – سهل انگاری و جبران خسارت

هر مالک مسئول جبران خسارت ناشی از سهل انگاری و یا اعمال خود و بستگان یا مستاجران خویش در برابر مجتمع و یا دیگر مالکین می‌باشد. اینگونه خسارتها توسط مدیر اجرایی مرمت و جبران شده و مالک، مسئول و موظف است که حداکثر ظرف مدت بیست روز بعد از انجام کار ، کلیه هزینه‌های آن را به مجتمع تادیه نماید .

ماده سی وسوم – هزینه های مشترک

هزینه های مشترک مجتمع که به تصویب هیئت مدیره رسیده و باید توسط مالکین در دوره‌های معین به مجتمع پرداخت شود عبارتند از :

1-33 : مالیاتها و عوارض متعلقه به قسمتهای مشترک .

2-33 : هزینه بهره برداری و نگهداری و حفاظت تاسیسات آب و برق و فاضلاب وآسانسور و تهویه و دستگاه مولد برق اضطراری و ترانسفورماتور وکنتورهای عمومی و سیستم حرارت مرکزی وسایر سرویسها .

3-33 : نگهداری و تعمیرات قسمتهای مشترک .

4-33 : مخارج مربوط به نظافت قسمتهای مشترک .

5-33 : مخارج مربوط به نگهبانی و حفاظت .

6-33 : حقوق مدیر اجرایی و سایر کارکنان مجتمع و دستمزد کارگران که به کار گمارده می‌شوند.

7-33 : بهای آب و برق و تلفن و تهویه و شوفاژ در قسمتهای مشترک .

8-33 : حق بیمه قسمتهای مشترک وبیمه کل ساختمان .

9-33 : خرید لوازم ووسائلی که برای اداره و حفاظت و نظافت قسمتهای مشترک ضروری است .

10-33 : هزینه های مربوط به ایجاد و نگهداری فضای سبز وگلکاری .

11-33 : هرگونه هزینه دیگری که به پیشنهاد مدیر ساختمان و تائید هیئت مدیره و یا با انعقاد قرارداد جزء هزینه‌های مشترک محسوب گردد .

ماده سی وچهارم – دریافت هزینه های عمومی از مالکین که وابسته به متراژواحد می باشد به نسبت متراژ هر آپارتمان وهزینه هایی که وابسته به متراژنیست مثل سرایداری، آسانسور، نگهداری تاسیسات، باغبانی و تزیینات قسمتهای مشترک به نسبت مساوی می‌باشد و تعیین آن  با تصویب هیئت مدیره می باشد (ماده 23 آیین نامه اجرایی).

فصل پنجم – مقررات متفرقه

ماده سی و پنجم - سرمایه تعویض  و بازسازی

برای تامین هزینه‌های تعویض و بازسازی قسمتهای مشترک ساختمان ها و تاسیسات عمومی از قبیل برق- شوفاژ - تهویه وغیره، مجمع عمومی مالکین بنا به پیشنهاد هیئت مدیره مبلغ قابل پرداخت به عنوان سرمایه تعویض و بازسازی و نحوه استفاده از آن را تعیین می‌نمایند .

هر یک از مالکین موظف به پرداخت سهم خود در سررسیدهای تعیین شده طبق تصویب مجمع عمومی می‌باشد. سرمایه تعویض و بازسازی به صورت سپرده یا اوراق بهادار نگهداری شده و قابل استرداد نیست

ماده سی ششم - نقل وانتقال

حقوق هرمالک در قسمتهای اختصاصی و مشترک غیر قابل تفکیک بوده وانتقال واحدهای ساختمانی اختصاصی به منزله انتقال کلیه حقوق انتقال دهنده در قسمتهای اختصاصی و مشترک و همچنین ذخیره تعویض و بازسازی تلقی می‌شود. مالکین متعهدند که به هنگام انتقال ملک خود خریدار را به رعایت مقرارت این اساسنامه ملزم کرده و نسخه‌ای از آن را به همراه تائید و امضاء خریدار به دفتر مجتمع تسلیم نمایند و در هر صورت صرف قبول انتقال، دلیل قبول مفاد مقرارت این اساسنامه و مصوبات مجامع عمومی از طرف انتقال گیرنده خواهد بود. هرگونه نقل وانتقال و یا رهن و اجاره واحدها باید با هماهنگی و موافقت هیئت مدیره باشد.

ماده سی وهفتم - حفاظت مجموعه ساختمانی

  نگهبانی و حفاظت مجتمع توسط تعدادی نگهبان  انجام خواهد شد و مقرارت مربوط به نگهبانی و وظایف نگهبانان تابع دستورالعمل هیئت مدیره می‌باشد.

ماده سی وهشتم – بیمه مجموعه ساختمانی

هیئت مدیره موظف است که تمامی ساختمانها اعم از آپارتمانها، پارکینگها، انباریها، مغازه‌ها و سایر واحدهای ساختمانی و قسمتهای عمومی را در مقابل آتش سوزی و سرایت احتمالی آب از یک طبقه به طبقات دیگر بیمه نماید، حق بیمه و هزینه های مربوط به آن به صورت هزینه عمومی بین مالکین تقسیم و از آنها دریافت خواهد شد .

  در صورت وقوع حادثه مدیر اجرایی نماینده مالکین است و می‌تواند به شرکت بیمه مراجعه و مطالبه خسارت کند و خسارات پرداختی را از طرف مالکین قبول و دریافت نماید .

  درصورتی که خسارات از   5،000،000   ریال تجاوز کند مدیر اجرایی مکلف است که قبلا ً موافقت هیئت مدیره را جلب نماید. مبالغ وصولی در حساب مجموعه در بانک نگهداری خواهد شد و در وهله اول به مصرف تعمیر قسمتهای حادثه دیده خواهد رسید، اقدامات مدیر اجرایی در مورد دریافت خسارت قسمتهای اختصاصی باید با جلب موافقت کتبی مالک آن قسمت معمول گردد .

تبصره : بیمه قسمتهای داخلی آپارتمانها و پارکینگ‌ها و فروشگاه و لوازم و اثاثیه مربوط به مالکین بعهده خود مالک می باشد .

ماده سی و نهم – غیبت طولانی مالک

  مالکین باید کلید اضافی واحد ساختمانی خود را در پاکت لاک و مهر شده به شخص مدیر اجرایی بسپارند تا درموارد ضروری ورود به ساختمان امکانپذیر باشد. در غیر اینصورت مالک، مسئول خطرات و خسارات احتمالی ملک خود و سایرین خواهد بود که در اثر موجود نبودن کلید پدید آید .

تبصره : در مواردی که استفاده از کلیدهای اضافی ضروری باشد، مدیر اجرایی موظف است که با حضور یک نفر از اعضاء هیئت مدیره یا دو نفر از اعضاء مجتمع با تنظیم صورت مجلس لازم پاکت محتوی کلید را باز و با حضور آنها به آپارتمان مراجعه و پس از انجام کار و رفع نیاز، آپارتمان را قفل و مجددا کلیدها را در پاکت جدید قرارداده و لاک مهر و مراتب را با قید ساعت و تاریخ در صورت مجلس منعکس نماید .

ماده چهلم - ورود به قسمتهای اختصاصی در مواقع ضروری

  در مواقعی که برای تغییرات و تعمیرات و یا تامین بهره برداری همسایگان از وسایل مکانیکی و برقی و غیره ورود به قسمتهای اختصاصی ضرورت پیدا کند فقط سرویسکاران وکارمندانی که معرفی نامه و یا کارت شناسائی عکس‌دار با امضاء مدیر اجرایی یا مهر مجتمع در دست دارند می‌توانند وارد قسمت اختصاصی مالک شوند .

ماده چهل ویکم – موارد پیش بینی نشده

مواردی که در این اساسنامه تصریح نگردیده تابع مقرارت قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه‌های اجرائی آن می‌باشد.

ماده چهل ودوم - ثبت تغییرات

  کلیه تغییراتی که در این اساسنامه ضرورت داشته باشد پس از تصویب مجمع عمومی فوق العاده یا عادی به ثبت خواهد رسید .

ماده چهل وسوم -  مسائلی که در اساسنامه پیش بینی نشده و همچنین تدوین و تنظیم آئین‌نامه‌های اجرائی آن که با قوانین جاری مملکتی مغایرت نداشته باشد پس از انجام تشریفات لازم به موقع اجراگذارده خواهد شد

ماده چهل وچهار- تجدید انتخابات هیئت مدیره با انجام تشریفات مربوطه امکان پذیر خواهد بود .

ماده چهل و پنجم – تنخواه گردان مدیر اجرایی

   به تشخیص هیئت مدیره مبلغی به عنوان تنخواه گردان در اختیار مدیر اجرایی قرار می‌گیرد تا زیر نظر هیئت مدیره به مصرف نیازهای ضروری ساختمان برسد. بدیهی است که صورتحساب مخارج مربوطه بایستی به استحضار هیئت مدیره برسد .

ماده چهل وششم-  این اساسنامه که مشتمل بر پنج فصل و چهل و شش ماده و دوازده تبصره می‌باشد در جلسه مجمع عمومی مالکین مجتمع مسکونی اقاقیا  مورخ            به تصویب رسید.