آنچه باید درباره آپارتمان نشینی و حریم خصوصی دیگران بدانیم

با توجه به افزایش جمعیت، گسترش شهر نشینی و از همه مهمتر گرانی بیش از حد خانه های ویلا یی درندشت، که زمانی محل اسکان خانواده های معمولی بود، امروزه اغلب مردم، مجتمع های مسکونی و آپارتمانی را برای زندگی انتخاب کرده اند و قطعا اگر شرایط زندگی در چنین مکان هایی را به درستی ندانسته باشند، با مشکلا ت فراوانی مواجه خواهند شد. فرهنگ آپارتمان نشینی یکی از موارد مهمی است که هر فرد آپارتمان نشین باید آن را بداند و از اصول روابط با همسایگان نیز اطلا ع جامع داشته باشند، تا بتوانند مانند اعضای یک خانواده درکنار دیگر ساکنان مجتمع مسکونی زندگی کنند. البته بهتر است افرادی هم که آپارتمان نشین نیستند با فرهنگ آن آشنایی داشته باشند تا هنگامی که به عنوان میهمان به چینن خانه هایی دعوت می شوند، لحظاتی که در کنار میزبان خود هستند، بتوانند با رعایت اصول فرهنگ آپارتمان نشینی  مطلوب، مرتکب رفتاری نشوند که باعث آزار دیگران شوند. به منظور آشنایی بیشتر با فرهنگ آپارتمان نشینی و ارائه اطلا عات لا زم در این باره، توجه خوانندگان گرامی را به مجموعه ای از مقالا ت مندرج در کتاب «آموزش های شهروندی» که از سوی مرکز آموزش سازمان فرهنگی هنری شهرداری تهران تهیه و تنظیم شده است، جلب می کنیم و امیدواریم مطالعه این مطلب  در زندگی تان تاثیربسزایی بگذارد.

مشکلا ت آپارتمان نشینی

در گذشته مردم در خانه های مستقل که حیاط داشت، زندگی می کردند و به راحتی می توانستند آن گونه که می خواهند زندگی کنند. آن ها قادر بودند با صدای بلند حرف زده و در صورت تمایل در هر زمانی، رفت و آمد کنند; بچه ها هم آزاد بودند با صدای بلند فریاد بزنند و بازی کنند. اگر چه برخی از این کارها نادرست  بود، ولی کمتر زیانی به دیگران وارد می کرد; در حالی که در زندگی آپارتمان نشینی به دلیل فشردگی مکانی نباید تنها به خودت فکر کنی; لذا همنوایی; همسویی و همگرایی با دیگران، انعطاف پذیری در محیط جدید، تحمل، خویشتن داری و احترام به حقوق دیگران که جزئی از ضرورت های زندگی آپارتمان نشینی است نیازمند تکرار، تمرین و ممارست است تا در زمره عادات روزانه قرار گرفته و در نهایت تبدیل به فرهنگ شود. خیلی از اختلا فات و تنش ها در زندگی آپارتمانی به دلیل نبود سابقه زندگی جمعی است. حال این سوال مطرح می شود که مشکلا ت آپارتمان نشینی کدام ها هستند؟ و چگونه پیش می آیند؟ در زیر به برخی از آنها اشاره می شود.

عادت های ناهمگون

یکی از مشکلا ت عمده آپارتمان نشینی، تفاوت فرهنگی ساکنین آن هاست. معمولا  ساکنین مجتمع های مسکونی در سال های اولیه به عادت های زندگی غیرجمعی انس داشته، هنوز به شرایط زندگی جدید عادت نکرده اند. تصور کنید خانواده ای را که تا چندی پیش، فرش خانه اش را در حیاط یا فضای باز می شسته و حالا  بخواهد همین کار را در پارکینگ آپارتمان یا پشت بام انجام دهد; حال آن که این اعمال با زندگی آپارتمان نشینی سازگار نیست و برای دیگر ساکنین که به شیوه جدید انس گرفته اند، غیرقابل تحمل به نظر می رسد.
پدیده آپارتمان نشینی ویژگی های اجتماعی خاص خود را دارد. افرادی که در کنار هم و با فاصله یک دیوار از هم زندگی می کنند; اما با هم غریبه و ناشناس اند; صدای یکدیگر را از پشت دیوارهای نازک می شنوند ولی از حال و روز هم بی خبرند، آن ها به لحاظ مکانی بسیار نزدیک ولی از نظر عاطفی از هم دورند.

تغییر مکرر همسایه ها

یکی دیگر از مشکلات آپارتمان نشین ها، تغییر مکرر همسایه ها است. اقشار کم درآمد اجاره نشین که هر سال ناگزیر به تغییر مکان هستند نمی توانند ارتباط مستمری را با همسایگان خود ایجاد کنند و در نتیجه مشکلاتی همچون انزوا، نبود ارتباط عاطفی و افسردگی همواره فرزندان آنها را تهدید می کند.
فضای فیزیکی آپارتمان ها، اجازه مهمانی های بزرگ و مکرر را به افراد نمی دهد، چرا که رفت و آمد زیاد به دلیل سلب آسایش از همسایگان، مناسب نیست و ساکنان معمولا مجبورند که مهمانی ها و مراسم ویژه خود را در خارج از منزل برگزار کنند. البته محدودیت معاشرت ها ممکن است از بار هزینه خانواده ها بکاهد، اما در عین حال موجب کاهش میزان روابط دوستانه و خانوادگی می شود.

نبود مشارکت و روحیه جمعی

گاهی اوقات در زندگی آپارتمان نشینی، عدم احساس مسوولیت و نبود روحیه جمعی مشاهده می شود. بی تفاوتی افراد نسبت به یکدیگر (همسایه ها در آپارتمان) سبب ایجاد عواقب ناخوشایندی می شود; مثلا فردی تنها در آپارتمانش فوت می کند و ساکنین مجتمع تا چند روز از آن بی خبر می مانند. از طرف دیگر، عدم مشارکت در امور و فرار از مسوولیت مثل عدم پرداخت هزینه های مشترک و بی توجهی به بهداشت ساختمان، موجب اختلاف بین ساکنان و هرج و مرج در محیط زندگی می شود.
همچنین اغلب در طراحی و ساخت مجتمع های آپارتمانی، فضایی مناسب برای امکانات فرهنگی و تفریحی لحاظ نمی شود; به همین دلیل نه مکانی برای بازی بچه ها منظور شده و نه فضایی برای تفریح و استراحت خانواده ها وجود دارد; لذا معمولا  اطراف منازل مسکونی به محل بازی بچه ها تبدیل شده و سر و صدای ناشی از این مساله بر روی اعصاب و روان ساکنان تاثیر نامطلوبی می گذارد.

 عدم اطلا ع از قوانین

عدم اطلا ع از قوانین و مقررات زندگی آپارتمان نشینی، منشا برخی مشکلا ت است. تعمیر و بازسازی پشت بام، نگهداری از تاسیسات، خرید تجهیزات ایمنی، پرداخت شارژ ماهیانه، تعمیر آسانسور، نظافت قسمت های مشترک ساختمان و... معمولا  موضوع کشمکش های میان ساکنان یک آپارتمان است.
به طور نمونه تعمیر خودروهای شخصی در پارکینگ و در مقابل بلوک های ساختمانی و آلودگی ناشی از آن، شست و شوی فرش و موکت، ایجاد صدای گوشخراش ناشی از به هم خوردن درب منازل، عدم استفاده صحیح از وسایل برقی، عدم استفاده صحیح از روشنایی راهروها، استفاده از وسایل صوتی با صدای بلند، نگهداری از پرندگان و حیوانات، گرفتگی چاه های فاضلا ب و چندین مورد دیگر که باید در مقررات مربوط به زندگی آپارتمانی مشخص شده و آموزش داده شود تا شرایط مطلوب برای زندگی بهتر فراهم آید.

زمینه های بروز مشکلات آپارتمان نشینی

چرا بین همسایه  های آپارتمانی اختلا ف و تنش پیش میآید، این مشکلا ت از کجا نشات می گیرد؟ در زیر به برخی از علل شکل گیری اختلا فات آپارتمانی اشاره می شود.
1-آشنا نبودن به قوانین ومقررات: قوانین بازگو کننده محدوده رفتار و اعمال افراد است که برای تضمین آرامش و تنظیم روابط تدوین شده و باید سعی کرد همه اقدامات منطبق با قانون و مقررات باشد. مثلا  درصد قابل توجهی از اختلا فات آپارتمانی را عدم پرداخت هزینه های اشتراک از سوی مشترکان تشکیل می دهد; به عنوان نمونه برخی مدعی اند ما به دلیل ساکن بودن در طبقه همکف، هزینه تعمیر آسانسور را نباید بدهیم، حال آن که ماده 4 آئین نامه قانون تملک آپارتمان ها، پرداخت هزینه قسمت های مشترک را الزامی دانسته است.
2- رعایت نکردن حقوق دیگران: اگر در رفتارمان تنها به مصلحت خود فکر کنیم، احتمالا  به ضرر دیگران تمام خواهد شد، مثلا  وقتی شما یکی از اطاق های واحد خود را اختصاص به کارگاه خیاطی یا آرایشگری دهید، با این کار تعداد رفت و آمدها در آپارتمان بیشتر و احتمالا  باعث ناراحتی و رنجش دیگر همسایه ها خواهد شد.
3- نداشتن تجربه زندگی جمعی: خیلی از مسائل و مشکلا ت آپارتمان نشینی به دلیل نبودن سابقه و تجربه قبلی زیست جمعی پیش می آید. بعضی ها به خاطر نداشتن تجربه قبلی، ناخواسته نارضایتی و ناخشنودی همسایه ها را رقم می زنند، مثلا  زمانی پیش می آید که همسایه ها توافق می کنند راهرو آپارتمان را رنگ بزنند و ما مخالفت می کنیم، اما قاعده زندگی جمعی حکم می کند که تابع نظر اکثریت باشیم. اصرار بر خودرایی در کار جمعی، انسان را دچار مشکل می کند.
معمولا  منازل آپارتمانی، نسبت به دیگر منازل مسکونی از امنیت بیشتری برخوردارند. با توجه به آمارهای موجود، میزان آسیب های اجتماعی مثل سرقت در منازل آپارتمانی کمتر از سایر منازل است.

پرداخت به موقع
  هزینه های اشتراک

احتمالا  در آپارتمانی که زندگی می کنید برخی امکاناتش عمومی است مثل آسانسور، روشنایی، راه پله ها، گاز،  آب، برق و... طبیعی است وسایل یاد شده هزینه هایی دارد که به مقدار بهره مندی و استفاده از امکانات بایستی به موقع و طبق توافق قبلی مثلا  براساس تعداد جمعیت هر واحد به طور مساوی پرداخت شود، بر سر این که واحد بغلی چون جمعیت بیشتری دارد، باید هزینه بیشتری بپردازد،  چانه نزنیم یا در صورت محدودیت درآمد، طوری مخارج خانه را تنظیم کنیم که پرداخت هزینه های اشتراک در اولویت اصلی و در صدر لیست هزینه ها قرار گیرد ضمنا برای ایجاد محیطی سالم و زیبا و برای حل مشکلا ت ساختمانی، باید همکاری  و مشارکت فعال و جدی داشت، مثلا  در جلسات مجمع عمومی شرکت نمود، به تصمیمات جمع احترام گذاشت و در اجرای آنها کوشا بود.

آموزش کودکان برای
رعایت بهداشت

برای حفظ تمیزی و زیبایی ساختمان به کودکان خود آموزش دهیم تا از کشیدن خط، نقاشی و اثر کفش بر روی دیوار یا نصب تصاویر نامربوط خودداری کنند.
کنجکاوی بیش از حد در مورد همسایگان موجب کدورت شده، شک و تردید آنان را سبب خواهد شد. هر خانواده ای برای خود حریم خصوصی دارد و مایل نیست دیگران وارد آن حیطه شوند، مثلا  دعواهای خانوادگی که اغلب نیز عادی است، با دخالت بیجا و بی مورد دیگران تشدید می شود.

حق همسایه

رعایت حق همسایه ها و تلا ش در جهت برآورده کردن خواسته های منطقی وی، همواره پسندیده است.
حضرت رسول (ص) می فرماید: «همسایه آن است که اگر مریض شد عیادتش کنی. اگر از تو قرض خواست حاجتش را رفع کنی، اگر حادثه خوشی برای او رخ داد، تهنیت اش گویی و اگر مصیبتی رخ داد، تعزیت اش گویی و از هرگونه اذیت و آزار بپرهیزی.»

آپارتمان نشینی ، مسئولیت پذیری و آرامش در زندگی

    امروزه در کشور ایران، روزبه روز به تعداد کسانی که آپارتمان نشین می شوند، اضافه می شود و متاسفانه آموزش های لازم جهت زندگی جمعی به مردم ارائه نمی شود. لذا دربسیاری از موارد شاهد وقوع مشکلات فراوان در مجتمع های مسکونی هستیم که یکی از مهمترین آنها بی تفاوتی افراد در مشارکت کردن و پذیرش مسئولیت در زندگی جمعی در آپارتمان ها است که مهمترین عوارض ناشی از آن به شرح زیر است:
    ۱- بی تفاوتی افراد نسبت به سرنوشت یکدیگر سبب عواقب ناخواسته ای می شود که می توان خبرهای مختلفی را که در روزنامه ها انتشار می یابد مطالعه کرده و به آنها پی برد، نظیر وقوع فوت افراد در آپارتمان ها و گذشت چندین روز و بی اطلاعی ساکنین، وقوع انفجار و آتش سوزی، نشت آب و تخریب منازل، وقوع ناراحتی و بیماری های حاد نظیر سکته و... که نیازمند کمک فوری اطرافیان است که به علت بی تفاوتی در کمک رسانی، فرد مصدوم جان سپرده است. برخورد و نزاع میان افراد که سبب سلب آسایش همگان می شود و از طرفی درهم ریختگی و ایجاد یک محیط نازیبا و آزاردهنده.
    ۲- بی تفاوتی افراد در محیط های زندگی جمعی سبب می شود که به مرور قوانین و مقررات و نظم و انضباط در آپارتمان از میان رفته و لذا بهترین محیط برای زندگی آن دسته از افرادی می شود که به دنبال محیط های درهم ریخته هستند نظیر معتادان، سارقان و افراد دارای مشکلات اخلاقی، زیرا این افراد با خیال راحت و بدون مزاحمت می توانند در این مکان ها زندگی کنند و شرایط را برای دیگر خانواده ها عذاب آور و ناایمن نمایند و برعکس در مجتمع های مسکونی که قوانین و نظم و انضباط و نظارت جمعی شدید حاکم است این گونه افراد به هیچ وجه ساکن نشده و از این مکان ها به شدت دوری می جویند چون می دانند در آینده با مشکلات مهم روبه رو می شوند.
    ۳- آپارتمان هایی که فاقد مقررات و قوانین بوده و ظاهری نازیبا دارند سبب می شود که افراد با فرهنگ و منضبط با اولین نگاه از ساکن شدن در این گونه آپارتمان ها خودداری کرده و لذا چنین مکان هایی مستعد آن دسته از افرادی می شود که زیر بار هیچ گونه نظم و انضباطی نمی روند که در نهایت چنین آپارتمان هایی تبدیل به مکان های بسیار آزاردهنده ای برای زندگی می شوند.
    ۴- وقتی مهمانان به یک مجتمع مسکونی مراجعه می کنند که بسیار تمیز و منظم بوده و دارای قوانین و مقررات مکتوب است، تحت تاثیر قرار گرفته و سعی می کنند که خود را با شرایط آنجا مطابقت دهند و برعکس وقتی در محیط های درهم ریخته و کثیف وارد می شوند علاوه بر نگاه تحقیرآمیز به ساکنین، تقیدی به رعایت نظم و انضباط و مقررات از خود نشان نمی دهند و لذا این موضوع خود به یک مشکل مهم برای ساکنین تبدیل می شود که گهگاه منجر به نزاع و درگیری با مهمانان می شود که در نهایت رابطه ساکنین را بهم ریخته و سبب دشمنی و عداوت و کینه جویی در بین آنان می شود.
    ۵- عدم مشارکت ساکنین آپارتمان ها و فرار از مسئولیت ها اگرچه در کوتاه مدت به سود افراد خواهد بود، زیرا از زیر بار مسئولیت ها فرار می کنند، اما در درازمدت عواقب ناخواسته ای را در برخواهد داشت، زیرا زمینه ساز نفرت میان افراد شده و افرادی که صادقانه زحمت می کشند به علت فرصت طلبی عده ای دیگر، مسئولیت ها را رها می کنند و از طرفی به مرور زمان افراد منضبط و منظم از این گونه آپارتمان ها فرار خواهند کرد و تنها عده ای بی مسئولیت در کنار هم زندگی خواهند کرد که در این شرایط صاحب نظران بیان می کنند چنین محیطی به مکانی آزاردهنده و مصیبت بار تبدیل خواهد شد که برای همیشه آرامش از آنجا فرار خواهد کرد.
    ۶- یک نکته مهم که باید به خاطر سپرده شود، تاثیرگذاری محیط های پاکیزه و تمیز و با مقررات بر رشد شخصیتی کودکان و نوجوانان است. در محیط های نازیبا و پرتنش، کودکان و نوجوانان علاوه بر بدبین شدن نسبت به جامعه، یاد می گیرند چگونه از مسئولیت ها فرار کنند و لذا شخصیت آنها به گونه ای تربیت می شود که هیچ گاه در زندگی و محیط های شغلی به موفقیت های قابل توجه دست نمی یابند و در کارهای گروهی شکست می خورند.خلاصه کلام آنکه ما مجبور به مشارکت کردن در محیط زندگی خویش هستیم، در غیر این صورت امیدی به خوب زندگی کردن و حاکم شدن امنیت و آرامش نخواهد بود.

وظایف مدیر یا هیات مدیره در اداره امور مجتمع های مسکونی

      به موجب ماده 14 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلا تکلیفی نگردد .

درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد ، (‌ماده  16  آئین نامه و تبصره یک آن )

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئین نامه )

      مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئین نامه  )‌

      مدیر یا مدیران امین شرکاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، تفویض  نمایند .   ( ماده 19آئین نامه )

       به موجب ماده 8 قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.

      علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات کامل مدیر  یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:

آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها

      از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یک اجتماع کوچک ویا جامعه به عنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرکهائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است.

      علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد:

مجمع عمومی مالکین -  در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد.

      با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب مالکین درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گر دد.

آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها ( با اصلاحات بعدی )(*1)

   روزنامه رسمی شماره: 6541-314/1346     شماره و تاریخ ابلاغ  : 5210 – 28/3/1346

بخش اول – قسمتهای ساختمان

فصل اول- قسمتهای اختصاصی

ماده 1- قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک تعیین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها وپارک ها متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود و طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم – قسمتهای مشترک

ماده 3- قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره – گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکاء ملک است هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد ویا از آن قسمتها عبور نماید.